张家界回应拆分收费==*张家界收费项目

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房屋拆迁中，对住宅改商业的房屋应该如何补偿？

国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

按照国务院办公厅42号通知的规定，各地可以根据“住改商”房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿，因此，实践中各个地区都有不同的做法，以下列举几种补偿方式：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

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住改非是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。

由于住改非因拆迁造成的损失大于普通住宅，按照拆迁不降低原有生活水平的原则，拆迁时按照普通住宅补偿是明显不合理的。

住改非的补偿标准一般参照地方性的规定，对住改非最常见的补偿办法是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定，比如湖北省《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定：“征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定。”

当然也有的地方规定对住改非的补偿参照是否沿街标准不同，在某个时间节点之后补偿也不同，有的地方规定住改非完全按照住房性质进行补偿。例如《张家界市城市房屋拆迁管理办法补充规定》中，对在临城市主次干道的一层门面适当上浮住房评估价值，补偿随之增多。在2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》颁布实施后除临道路第一层的住改非房屋，一律按住房性质进行评估补偿。

住改非的补偿一方面要参照地方性的规定，但另一方面由于地方性规定的法律效力位阶较低，多以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审批的参照，实践中经常出现地方政府住改非补偿标准规定不合理。

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房屋拆迁安置补偿，一般分货币补偿和产权置换两种方式，如果拆迁的房子是国有土地上建房，根据规定：被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置（即该处房屋户口里在册人口。现在在册户口为6人，应当按照6人分配，并适当照顾孤老、孤残、孤幼人员）。

　　私有房屋被拆除后得到的补偿款，是对被拆私房所有人财产损失的一种赔偿，应归私房所有人所有。私房所有人为二人以上的，按其对被拆私房所拥有的权利进行分割。在私房内生活的其他共同居住人，无权主张分割补偿款。

　　私有房屋被拆除后，其他共同居住人（私房共同居住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆私房内有本市常住户口、居住一年以上、他处无住房的人。）的安置，一般应由私房所有人与共同居住人通过协商。

这叫居改非，现实有居非同存，碰上拆迁补偿分二部分，居住面积与非居面积分开计算，一般非居面积估价为居住面积价格的二倍，如非居内家庭成员持有工商营业执照，动迁时各种动迁奖励金，按二户计算，另加名目繁多的经营类损失补偿，水很深，碰上拆迁尽可能找熟悉动迁的好友，才能利益最大化，切莫找律师，要不你只能公事公办了。

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